2003-09-03 오전 1:11:00 | 조회 4455
제 목 일조권 및 조망권에 대해서..부탁드립니다. 의뢰인 성명 김영교
피해건물상황
침해환경권 일조침해, 조망침해 건물유형 빌라
침해범위 2,3 / 5층,4세대 방향 남동향
건물간이격거리 12시 방향으로 2.55m
가해건물상황
공사진행정도 착공 전 건물유형 빌라
층수,입주세대 5층,8세대 지역구분 주거지역
수고 많으십니다. 여러 가지 많은 글들을 읽어보았습니다. 다만 읽어만 보는 것으로 는 도저히 해답이 나오지 않아 이렇게 문의를 드립니다.
지금 현재 살고있는 빌라는 지어진지 얼마 되지 않은 5층 빌라이며, 1층은 주차공간으로 활용하고 있는 8세대 다세대 주택입니다. 현 부지는 제2종일반주거지역으로 되어있으며, 아직 1세대가 입주가 끝나지 않은 빌라입니다. 저희가 입주할 당시 주 채광창(동남방향)앞으로는 새로 지어질 빌라의 건축 부지가 있었으며, 기존에 있었다고 하는 일반주택 2채는 이미 철거된 상태였으며, 공터로 존재하고 있었습니다. 따라서 현재까지는 아침부터 해가 넘어갈 때까지 줄곧 햇빛이 들어와서 매우 밝고, 쾌적한 상태였습니다.
그러나, 현재 살고있는 빌라와 거의 동등한 부지에 유사한 크기의 5층 빌라가 거실 채광창의 바로 앞에 새로이 건축될 예정입니다. 살고 있는 빌라의 채광창 방향은 동남방향이며, 그 앞으로 직선 이격거리는 1층부터 4층까지는 2.55미터, 5층은 3.05미터 떨어져 신축건물이 지어지는 것으로 되어있습니다. 신축 건물이 지하가 없는 빌라 건물이라 바닥에 콘크리트만 깔려 있는 상황입니다. 이 빌라 또한 1층을 주차공간으로 활용하는 것으로 되어있어, 5층에 8세대 다세대 주택으로 건축 예정인 것으로 되어있습니다.
일조권에 대한 시뮬레이션 등 기타 확인을 하기 위해서는 신축 건물에 대한 도면을 확보하여야 하는 것 같아서 도면을 확보하기 위하여 구청을 방문하여 정보공개신청을 하려고 하니, 해당직원이 잘 모르겠다고 하면서 건축과 담당직원을 만나보고 오라고 하여 담당자를 만나보았습니다. 그 담당자의 말로는 신축 건축주의 동의가 없는 상태에서는 도면을 내어주거나 복사를 할 수 없다고 합니다. 또한 우선적으로 민원으로 정보공개 신청을 한다 하더라도, 건축주가 도면을 주지 않겠다고 하면, 다른 방법이 없다라고 이야기를 합니다. 이러한 상태에서는 별다른 조치를 취하기가 애매해져 버려서, 무엇을 우선적으로 행해야 할지 정말 궁금합니다. 또, 이런 상황에서도 공사중지 신청이라는 것을 할 수 있는지도 궁금합니다.
제가 살고있는 층은 2층이며, 빌라가 주채광창이 동남향으로 나있는 관계로 전체 건물은 비스듬하게 남-북으로 형성되어있으며, 그 중에서 남쪽에 있는 집에 살고 있습니다. 아직은 일조권 및 조망권의 침해가 일어나고 있는 상황은 아니지만, 신축 빌라가 다 지어지면 일조권 문제가 생길 듯 하여 이렇게 문의를 드립니다. 바쁘신 와중에 도움을 주시면 대단히 감사하겠습니다. 현재 공사가 진행중이라 될 수 있으면 빠른 답변을 주신다면 감사하겠습니다.
예를 들어 1. 어떤 수순으로 대처를 하면 좋을지, 2. 그 수순에 대한 절차는 어떤지, 3. 그 절차를 밟기 위한 해당기관은 어디인지에 대해서 말씀 주시기 바랍니다. 부탁드립니다. ^^
답변내용입니다.

먼저 답변이 늦어진 점 사과드립니다.

1. 현재 상황에 대한 분석

귀하의 서술에 근거하여 볼때,  귀하의 빌라가 남북으로 길게 늘어져 있고, 한층당 두가구가 입주해서 총 8세대가 입주하고 있으며, 주면창인 거실창은 동남향이나, 동쪽에 훨씬 가깝운 것으로 이해됩니다. 따라서 건축법상 신축허가를 받을 때는 이격거리에 대한 제약은 없었을 것입니다. 
그러나 귀하의 주면창이 동동남향인 관계로 그 건물이 들어설 경우 기존 일출에서 1시 정도까지 받던 일조시간
이 거의 1시간안팍으로 줄어들 가능성이 높습니다. 

2. 대처 방안
그러나 귀하의 집이 동동남향인 관계로 남향에 비하여 60%이하의 일조권 한계를 이미 수인하고 있는 상황입니다. 따라서 귀하가 일조권 침해에 대한 소송을 제기하시더라도 일반적인 정남향인 주택에 비하여 법원에서의 수인한도가 상당히 낮을 수 있습니다. 그러한 관계로 공사중지가처분 신청으로 인한 층수제한이 받아들여 질 확율은 정남향인 주택에 비하여 낮습니다. 배상청구소송시 동지기준 연속2시간이 안될 확율이 높기 때문에 배상금을 받을 권리는 있으나, 수인한도의 인정폭이 다른 관계로 배상금이 기대 이하가 될 수도 있습니다. 

그러나 귀하의 집이 입는 일조권 등 환경적 침해가 뚜렸하고 그 침해에 의하여 귀하의 빌라전체가 부동산가치하락 및 광열비 증가에 따른 금전적 피해를 입게되며, 기존에 비하여 천공(하늘)을 볼 수 있는 권리도 줄어들어 차폐감 등에 의한 정신적 피해도 예견되어 집니다. 

만약 귀하 및 동일 빌라에 거주하는 세대주님들이 이러한 금전적, 정신적 손해에 대한 권리를 주장하실 신념이 확고할 경우에는 일조권 및 조망권 분석 자료를 근거로 하여 부동산가치평가를 통하여 실제 피해액을 산출한 보고서를 첨부하여 1차로 공사중지가처분신청을 하여 층수제한을 유도하시고, 2차로 배상청구소송를 하시는 것도 한 방법이 될 수 있습니다. 만약 공사중지가처분신청을 하실 경우에는 골조공사가 50% 미만일 경우에 빨리 시작하시는 것이 현명합니다.

3. 관련 기관
- 일조권 분석 : 인텔리전트솔루션즈(02-6232-1254) 또는 거주지 소재 일조권 분석 기관
- 가치하락에 대한 감정 평가 : 한국감정원 관할지사
- 변호사 : 거주지역 일조권 관련 공사중지가처분소송 유경험 변호사