| 2003-05-09 | 조회 3193 |
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안녕하십니까?
제가 구하고자 하는 자료를 얻기위해 인터넷을 검색하다가 이기림 변호사님의
상담 사이트를 보게 되었고 또 친절하고 명쾌하게 답변하신 것을 보고 수고스
럽겠지만 몇가지 조언을 구하고자 글을 올립니다.
제가 알고자하는 내용들은 남향의 아파트 앞에 생기는 상가 및 업무시설(오피스
텔) 신축 건물에 따른 일조권침해, 조망권침해, 프라이버시침해, 재산가치하락
등등입니다.
먼저, 지금 제가 살고있는 거주환경 및 신축건물 현황을 설명드리겠습니다.
저는 16층짜리 남향 아파트 1층(102호)에 살고 있습니다. 이사를 2002년 12월
30일날 하였으며 아파트를 살 당시 신축건물의 공사진행사항을 인식하지 못하였
습니다.(인식하였다면 집을 사지 않았거나 현매수가로 사지는 않았을 겁니다)
지금 신축건물(지하2층, 지상7층--3층이하 상가, 3층이상 오피스텔)은 2층 높이
로 건축중에 있습니다. 이 신축건물은 저희 아파트와 도로(왕복2차선도로)를 사
이로 마주보고 있습니다.
이러한 경우, 일조권의 침해정도는 일조권 분석을 전문업체에 맡겨보아야 하겠
지만 제 목측으로 볼때 그다지 문제가 되지 않는다고 생각합니다. 하지만 조망
권은 건물이 들어서기 이전에 비해 거의 80~90%가 침해당할 수 있습니다. 조망
권이란 것은 헌법에 보장된 권리(환경권)로 알고 있는데 그것에도 등급이 있는
지요? 한강과 같은 고급 조망권은 해당이 되고 단지 1층에서 하늘을 보다가 못
보는 조망침해는 해당이 되지 않는지요?
(일조권이란 것이 아파트 거실의 어느부분까지 햇빛이 들어오는 것을 기준으로
하는 것인지 또한 조망권이란 아파트 어느부분에서 외부(하늘,땅,수평)를 보는
것을 기준으로 하는 것인지요?)
그리고 신축건물 상층(4~7층)은 오피스텔로 주거공간입니다. 따라서 가까운 인
동간격에 따른 프라이버시 침해가 불보듯 뻔히 예상이 되고있습니다. 프라이버
시 침해에 따른 정신적 피해까지 발생 예상되고 있는데 이러한 경우의 대처방안
은 어떠한 것이 있는지요? (법적소송이 가능하다면 방법및절차 그리고 예상비용
을 알고싶습니다)
마지막으로 재산가치 하락부분입니다. 그렇지 않아도 1층은 아파트매매시 고려
조건에서 좋지 못한 평가를 받고 있는데 그것에 더해 전방에 시야를 가리는 건
물이 들어서 있다면 집값하락은 뻔한 이치입니다. 건물주의 입장에서는 시청의
허가를 받아서 건물을 지으니 자기 잘못이 없다고 하겠지만 이러한 논리를 넘어
서서 제가 건물주에게 요구할수 있는 좋은 방법은 어떤 것이 있겠는지요?
이러한 제반문제들을 근거로 법적대응을 할때와 그렇지 않고 건물주와 손해배상
에 대한 협의를 할때 제가 유리하게 할수 있는 좋은 방법들에 대해서 조언을 해
주시면 감사하겠습니다
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이기림님의 답변내용입니다.
귀하의 질의가 너무 포괄적이고 일반적인 점이 없지 않은바, 귀하가 원하는 답변과 다소 차이가 있다 하더라도 양해바라고 아래에서는 귀하의 질의에 따라 답변합니다.
1. 일조를 분석함에 있어 여러 가지 기법이 있으므로 일률적으로 말할 수는 없으나, 대부분의 경우 거실 중앙부분을 기준으로 하거나 아니면 전체 벽면을 기준으로 하는 것으로 알고 있습니다. 자세한 것은 일조분석전문기관에 문의하시기 바랍니다. 조망 분석은 그 특성상 위와 같은 일조 분석방법과 일치하지 않지만 대체로 위와 유사한 방법을 사용하는 것으로 알고 있습니다.(조망권에 관하여는 이미 여러 차례에 걸쳐 그 개념 및 보호의 정도 등에 관하여 상담한 바 있으므로 이를 참조하여 주시기 바랍니다. 특히 293번항을 참조바랍니다.)
2. 프라이버시침해(사생활침해)가 명백히 예상되고 이러한 침해가 수인한도의 범위를 초과하는 경우에 해당한다면 가해자를 상대로 손해배상의 청구소송 또는 프라이버시침해를 방지하기 위하여 가해건물에 별도의 차양시설을 마련하거나 피해건물에 그와 같은 시공을 하여 줄 것을 청구할 수도 있습니다. 위와 같은 소송을 하기 전에 우선 프라이버시가 침해되었다는 것을 입증하기 위한 증거를 확보하는 것이 중요한 바, 이러한 증거들은 대부분 일조분석기관 등을 통하여 구하는 것이 일반적입니다. 그리고 법적 절차 등은 대법원 홈페이지 등에 자세히 올려져 있으니 이를 참고하시기 바랍니다.
3. 일조, 조망, 프라이버시 등의 침해가 있는 경우 피해건물의 재산가치가 하락할 것은 명백한바, 다만 이러한 경우 과연 수인한도의 범위를 초과하는지의 여부가 문제됩니다. 만약, 수인한도의 범위를 초과할 경우 불법행위를 이유로 손해배상을 청구할 수 있고, 이때는 가해행위 뿐만 아니라 그로 인한 손해액도 입증하여야 하는바, 이를 위하여 감정인의 감정평가를 받을 필요성도 있습니다.
4. 귀하의 질의내용에 비추어 보면, 일조권 침해가 예상되지 않고 조망권과 프라이버시침해가 예상되는 것으로 보이는 바,가해자가 침해사실을 인정하고 이에 대한 손해배상을 해주겠다는 의사가 있지 않는 이상 가해자가 관할관청의 허가를 받아 건축법상의 하자가 없다고 주장하고 있으므로 귀하가 의도하고자 하는 바대로 협상이 이루어 질 것으로 보이지는 않습니다. 한편, 귀하가 협상을 할 때가장 역점을 둘 것은 프라이버시 침해를 받지 않는 것으로 보이므로 이에 대한 적절한 조치를 취해 줄 것(손해배상 또는 방지시설의 공사)을 요구하는 것이 바람직해 보입니다.
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